在共和党总统竞选背景下理解杰出的领域法:特德克鲁兹和杰布什不会告诉你什么。 2018-09-09 03:09:08

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原谅我父亲,因为我犯了罪我自上一篇博客文章发表以来已有693天2014年3月17日与Concordia Summit的Natalie Pregibon共同创作后,我的上一篇博文,公共教育和就业准备:什么可以缩小技能差距吗

我至少可以说,我的各种关注在我的主要专业领域涉及多个研究项目:房地产开发和金融,包括城市复兴,再开发和再生

这项工作耗费了我在大部分时间里的大部分时间

这个HuffPost博客停滞不前正在为Routledge研究和写一本关于房地产法的教科书,现在计划于今年夏天出版,正好赶上2016年秋季学期(他若有所思地说)我研究和分析的一个特定领域

即将出版的教科书中的章节为我提供了一个独特的视角,对于共和党总统候选人特德克鲁兹在2月1日引领爱荷华州预选会议引发的最近日益激烈的争议:杰出的领域这个问题得到了重申,尽可能多的有力量

(你知道,被“低能量”),前佛罗里达州州长杰布·布什在最近的共和党总统辩论中gly,现在已经提出了知名域名的全国知名度,这可能表明,杰出域名可能具有2016年总统大选余额的持久力,特别是如果特朗普成为共和党总统候选人(事先向道歉者提出道歉)这个想法可能引起夜间震颤)参议员克鲁兹在爱荷华州提出的问题涉嫌滥用房地产开发,赌场和度假胜地大亨政治家唐纳德特朗普的谴责权力在上周的爱荷华州预选会议上引发的热情,问题克鲁兹一再提出杰出领域 - 并且在爱荷华州获得了他的第一名,成功如此 - 作为一个不断击败特朗普头衔的棍棒当由于克鲁兹的讨论,这个话题进入了企业所有的媒体,这个主题几乎完全被误解的程度变得清晰了即使是信息灵通且信息资源良好的媒体网站似乎也严重缺乏教育

例如,“华盛顿邮报”在1月25日的一篇文章中称,知名域名是“一个模糊不清的法律问题”,至少对于房地产开发商而言,至少对于地方政府单位(包括各种各样的重建机构)来说,民选官员和社区利益相关者(“一个模糊的法律问题如何进入共和党竞选”)除其他外,知名域名是房地产法律的唯一方面,在美国宪法中有其自己的条款;几乎没有被列为“模糊不清”从本质上讲,克鲁兹声称特朗普赞成让地方政府接纳人们的私人住宅,以便像特朗普这样的开发商可以拆除他们并利用他们的土地建造新项目,以及建立开发商自己的住宅

在这个过程中的财富克鲁兹重复,令人作呕,这是一个关于特朗普为了在新泽西州大西洋城建立赌场而试图占据老年妇女的家的轶事作为一个非常成功的房地产开发商 - 由他自己承认 - 特朗普大多数 - 当然,通过与地方政府和重建机构的公私合作关系获得这些权力,特朗普的公司实际上可以从私人住宅中获取足够的土地来承担特朗普所追求的具体项目

有人认为,公众对地方政府将自有住房,私人住房,致力于振兴项目的法律能力的反感和愤慨进行营利性私营部门开发商,作为2008年奥巴马总统选举后茶党的起源,因此,对特朗普的这一攻击行为造成了血腥的红肉,克鲁兹非常高兴能够为他的茶党和自由主义支持者提供服务它的有效性也许是最好的证明 - 克鲁兹在爱荷华州预选会议结果中对特朗普的最终胜利证明杰布什进入竞争,但是,在最近的共和党总统候选人2月的辩论中6,好奇,也许是一个冒险的战术错误作为主流共和党政治的海报男孩,这个问题可能对前佛罗里达州州长来说更成问题 如果特朗普的竞选活动上周严重批评其最近在爱荷华州失去的努力,例如缺乏可行的地面游戏,特朗普的反对派研究小组应该忙着挖掘并记录私人住宅被谴责和接纳的次数

佛罗里达州在1999年至2007年期间,与当时的州长同步 - 布什总统保持沉默,或者更糟糕的是,赞扬通过行使第5修正案的征收条款促进的振兴和经济发展项目,以谴责自住的私人住宅

然而,美国的领域法律地位与克鲁兹并不一致,现在布什对这个问题感到害怕

实际上,克鲁兹和布什试图让特朗普成为这里的笨蛋而且可能确实有很多在特朗普上钉住那个绰号的理由,杰出的域名似乎并不是其中之一对杰出域名运行的恐惧可能提供了一个合法的对私人财产利益的配偶威胁,公众对特朗普可能合法易受攻击的房地产开发商的担忧,但事实上,在全国范围内,美国最高法院的裁决几乎立即和近乎普遍地被拒绝了

2005年具有里程碑意义的着名案例,Kelo诉康涅狄格州新伦敦市没有深入研究领域法律的杂草,宪法第五修正案中的“征收条款”规定:“任何人都不得被剥夺没有正当法律程序的生命,自由或财产;私人财产也不应被公开使用,而不仅仅是补偿“[强调补充]在1954年最高法院对哥伦比亚特区西南象限的全面重建计划提出质疑的案件中,Berman v Parker,最高法院扩大了法院的解释范围根据征收条款构成有效“公共使用”的内容在其裁决中,法院明确表示其不愿意对立法机构和地方政府在决定什么构成公共使用方面进行二次猜测60多年后,在其Kelo中决定,法院超越了其对Berman v Parker的裁决,将收费条款下的“公共使用”测试改为更广泛,更灵活的“公共目的”测试从即将出版的教科书:在纯公共项目的情况下,项目将由政府实体创建,拥有和运营的项目 - 例如公共道路或高速公路,铁路通行权,水处理设施当地公共电力公司的电力线安装 - 第五修正案的“公共使用”部分很容易得到满足,唯一需要解决的问题是什么构成“正义补偿”然而,它不是在1960年代早期美国城市更新运动之后,当地司法管辖区开始发挥创意,与私营公司合作,确保私有土地在城市更新的道路上重建,这将重新开发新的私营实体旨在振兴周边社区的房地产开发项目尽管Kelo的决定仍然是最高法院先例所依据的“土地法”,但由于法院的裁决在其整个过程中产生的极端负面反应,其影响非常有限

美国在回应Kelo决定时,绝大多数州都大大限制了他们自己允许的内容以及他们境内的地方政府,以第五修正案的征收条款的名义再次从教科书中做到:尽管可以公平地说,最高法院对Kelo案的裁决授予各州及其市政府甚至更广泛的谴责权力的权力,以取消十多年后,这种控制在很大程度上被绝大多数国家的回应所掩盖,关注Kelo先例对房地产私人权利的不利影响,并进行游说,这种情况十分黯然失色

在一直关注Kelo案件的产权活动人士中,各州开始采取更严格的法律,关于他们自己使用知识产权的领域

收购条款的扩展主要是由于最高法院在伯尔曼诉的所有权 在Kelo控股之后,Parker和Midkiff分别被迅速收回,主要原因是“公众舆论前所未有的强烈反对,公民激进主义,立法变革,州法院判决以及从新伦敦案件中汲取的教训”五年在Kelo裁决之后,44个发展项目涉及谴责私有土地和参与“重新利用”土地的私人政党被公民活动家拒绝,43个州颁布了更强有力的法律,以保护私人土地所有者免受“域名滥用” ,“九个州高等法院限制使用知名领域进行私人发展这种强烈,果断和几乎立即反对Kelo裁决的反应与伯尔曼裁决的后果相反,”这无疑使得部分由于广泛的理解而胆大妄为“公共使用”,“城市”急忙为市中心的发展制定计划,“以惊人的速度取代家庭”[原文中的脚注]自2005年裁决以来,50个州中有43个州大大削弱了当地司法管辖区除了纯粹的公共项目(如公路和高速公路)之外行使知名领域的能力,使得保守党和自由主义选民担心猖獗的过度行为在2016年,行使谴责权利以谋取私人利益的行为几乎完全是一个红色的鲱鱼

除了少数几个司法管辖区 - 如纽约和华盛顿特区 - 这些行政当局并未大幅减少在2005年Kelo的决定,其中克鲁兹和布什现指责特朗普,私人开发商的获利回吐利益可能成为谴责和夷平私人公民自住房屋的直接原因,不能作为法律问题进行除了他的其他努力,Peter Smirniotopoulos还是乔治华盛顿大学商学院和乔治梅森的房地产兼职教授

大学商学院分别在这篇博文中表达的观点是他自己的观点,并不表达他所教授的机构的观点或意见摘录上面的段落,取自作者即将出版的Routledge教科书,房地产法:发展过程的基本原则(2016年夏季),作者拥有版权,本博文的内容也是如此